Basels Mieterschutz treibt seltsame Blüten: Wohnungsmieter wünschten eine neue Küche und waren bereit, dafür 120 Franken mehr Miete zu bezahlen, doch die abgemachte Miete wurde von der Wohnschutzkommission abgelehnt. Ein Fall, der zeigt, wie der Mieterschutz Sanierungen verhindern kann. Die Begründung für die Ablehnung war befremdend: Der Ersatz der Küche entspreche nicht den überwiegenden Bedürfnissen der Wohnbevölkerung (nachzulesen unter wohnraumschutz.bs.ch). Seit das von den Stadt Basler Stimmberechtigten 2021 angenommene drastische Wohnschutzgesetz in Kraft ist, geht am Wohn- und Immobilienmarkt (fast) nichts mehr. Basels Liegenschaftenbesitzer und Investoren sind frustriert. «Unter den vorliegenden Bedingungen investieren wir keinen Franken mehr.» «Das Wohnschutzgesetz grenzt an Bevormundung, Behördenwillkür greift um sich», lautet der weitverbreitete Tenor. Gebäude- und Wohnungsrenovationen sowie ökologische Heizungssanierungen liegen mittlerweile auf Eis. Handwerksbetriebe beklagen einen massiven Auftragsrückgang. Ähnlich sieht es in Genf aus, wo Mietregulierungen seit über vierzig Jahren Realität sind. Genf weist schweizweit einen der kleinsten Anteile an renovierten und energetisch sanierten Gebäuden auf, dafür eine konstante Wohnungsnot. Die Mieten gehören aber bekanntlich zu den höchsten im Land.

Doch was genau ist so drastisch am Basler Wohnschutz?

Jede, auch noch so kleine bauliche Mass­nahme unterliegt strengen Prüf- und Bewilligungs­verfahren sowie einer anschliessenden Miet­zins-

kontrolle durch die örtliche Wohnschutzkommission. Diese schreibt bei Sanierungen den maximal möglichen Mietzinsaufschlag vor. Ein Beispiel: Für eine Küchen- und Badsanierung in einer kleinen Wohnung ist während fünf Jahren ein maximaler Mietzinsaufschlag von CHF 18 erlaubt.

Wollen wir das in Zürich?

Noch scheint die Abstimmung über die im Februar 2024 zustande gekommene kantonale Wohnschutzinitiative in weiter Ferne. Doch voraussichtlich hat das Zürcher Stimmvolk bereits 2025 darüber zu befinden. Konkret sollen die Mieten nach einer Sanierung, Aufstockung oder bei einem Ersatzneubau für mehrere Jahre staatlich begrenzt werden können. Für wie lange hängt vom Umfang der Arbeiten ab. Darüber hinaus unterliegt die Wandlung von Mietwohnungen in Stockwerkeigentum aufwendigen Bewilligungsverfahren. Zudem fordert die Initiative ein kantonales Vorkaufsrecht für Liegenschaften.

Ob und welche Wohnschutzmassnahmen zum Tragen kommen, sollen die Gemeinden individuell mit einem Gemeindeerlass regeln können. Die ersten Bestimmungen könnten bereits in zwei Jahren in Kraft treten. Was angesichts der Wohnungsnot in Zürich auf den ersten Blick verständlich und nachvollziehbar klingt, dürfte nicht nur für institutionelle, sondern ganz besonders auch für private Hauseigentümer und für den Immobilienmarkt einschneidende Konsequenzen haben. Aufgrund der Erfahrungen aus Genf und Basel sieht Moser Immobilien für Zürich im Falle einer Annahme der Initiative folgende mögliche Konsequenzen:

Kurzfristig

• Das Angebot an Mehrfamilienhäusern, die zum Verkauf stehen, dürfte steigen. Grund: Investoren ziehen sich aus dem Markt zurück, während gleichzeitig Liegenschaften mit kurz- bis mittelfristigem Sanierungsbedarf verkauft werden. (Aktuell können in Basel-Stadt dutzende Mehrfamilienhäuser erworben werden. Vor dem Entscheid war der Immobilienmarkt dort ähnlich ausgetrocknet wie in Zürich.)

• Das grössere Angebot bei gleichzeitig sinkender Nachfrage führt zu Preisrückgängen.

Mittelfristig

• Als Folge von Marktwertkorrekturen überprüfen Banken den Fremdfinanzierungsgrad finanzierter Liegenschaften und fordern gegebenenfalls zusätzliches Eigenkapital.

• Sanierungskosten können nicht mehr auf die Mieten umgelegt werden.

• Sanierungen werden möglichst lange hinausgeschoben. Die Bausubstanz leidet.

• Es wird kein zusätzlicher günstiger Wohnraum geschaffen, im Gegenteil.

Langfristig

• Es werden weniger neue Wohnungen erstellt, was die Mieten weiter steigen lässt.

• Der Sanierungsbedarf bestehender Wohnungen nimmt zu.

• Die Stadt Zürich verliert attraktiven Wohnraum und damit auch Bewohner, die diesen schätzen.

Die Chancen stehen gut

Gerade in städtischen Gebieten hat die Initiative gute Chancen. Slogans wie «Bezahlbare Wohnungen schützen. Leer­kündigungen stoppen», «Stopp der Mietexplosion und Luxussanierungen» sind verlockend und mobilisieren die Stimmberechtigten. Wie Basel und Genf zeigen, produzieren rigide Wohnschutzgesetze vor allem Verlierer: Mieter finden keine zeitgemässen Wohnungen mehr, für das Klima wichtige energetische Sanierungen werden hinausgezögert, die Bausubstanz leidet, Liegenschaften verlieren an Wert und Mehrfamilienhäuser sind als Anlage weniger interessant. Es bleibt die Hoffnung, dass nicht nur Immobilieneigentümer, sondern auch Mieterinnen und Mieter solche Massnahmen kritisch hinterfragen.

Mehr Infos zur Initiative unter
wohnraum-schuetzen.ch